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15层住宅的电梯坏了，怎么办？业主每天进出家门得爬楼梯。这事发生在市区宾虹路小区百盛大厦A座。一名业主向本报“浙中周末新闻热线（13566779808市区 永康）记者投诉：“住宅楼电梯坏了，却不见有人来修。只得天天爬楼梯，跟爬山一样。”
电梯维修费谁来买单？
2002年8月交付使用时，百盛大厦是市区为数不多的配有电梯的小高层住宅之一。但是，电梯一旦出了故障，住户只能去爬10多层的楼梯。对此，百盛物业管理公司卢经理坦言：“这是很多普通小区物管公司不曾遇到过的问题。”卢经理说：“由于很多业主将自己房子租给一些公司使用，此后A座的两部电梯成了客货两用，负荷增加导致使用寿命大打折扣。保安如果上前阻拦运货，他们大多以不交物业管理费相要挟。”日立电梯公司检测人员今年5月份就发现了这两部电梯存在安全隐患，之后向百盛物业管理公司开出的三份检测报告中，都出现了“曳引轮和钢丝绳磨损”的字样，并在报告中指出，这一问题可能会造成曳引力消失，电梯运行中出现打滑甚至溜梯的情况。此外，报告中还写明了维修清单，更换零件及维修费用总计11775元。
据投诉的业主反映，物业公司在10月13日关停了电梯，三天过去了，也没有见到维修人员上门来修理电梯。卢经理解释说：“主要原因在于物业公司没有资金修理电梯。业主在交房时缴纳的电梯维修专项资金，被开发商上缴给市建设局基金管理中心，业主要想动用这笔资金，必须要至少2/3的业主签名同意才行。这项工作正在加紧落实。”
有业主提出，这笔维修费用能否让物管公司或开发商先行垫付，尽快把电梯修好，申请专项资金不急于一时。卢经理很无奈地表示，开发商认为这是物管公司应该解决的问题。虽然物管公司的职责中有一项是小区设施、设备的管理，但一直以来，业主的物业管理费收不齐，物业公司日常运行都举步维艰，哪里还有资金垫付电梯维修费？这一问题在业主委员会的公告中也有所反映：“部分业主与开发商矛盾不能解决，拖欠物管费数量越来越多，影响到物管公司正常经营。物管公司准备撤出，本小区正常生活问题面临困难。”
物管费缘何收不起来？
百盛物管公司几近“断粮”的状况使其萌生退意，物业管理费收不起来，是最大原因。2005年，A座的98户居民中仅有少数几户没有缴费；2006年有十几户拖欠；到了今年上半年，这一数字上升到47户。究其原因，除了公告中提到的部分业主在购房时与开发商存在矛盾之外，另一原因是一些住户对物管公司的服务和管理不满。不满的理由有很多，比如小区内车辆被偷之类的安全问题。业主郑女士指着保安室里的监控设备说：“一半的探头坏了，这怎么能让我们业主对小区安全放心呢？”对此，卢经理说出了公司的苦衷：“物管费如果按公司规定收取，那是一笔不小的数目，A座住房面积几乎都有100多平方米，每户每年应缴纳的物管费大都在1000元以上。由于物管费收不上来，公司资金很紧张，仅有两三名工作人员，很多服务工作可能存在漏洞，就连年富力强的保安都请不起。”
卢经理分析，目前物管公司与业主之间已经陷入一个恶性循环：一方面物业管理费收不齐，物管公司已经发不出工资，只能从开发商那里讨工资；另一方面，由于物管公司没有资金投入服务和管理，部分业主就越发不满。对此，业主委员会主任余向东清醒地认识到物管公司的作用：“小区物管公司担负着设施、设备管理，小区绿化、清洁，维护小区秩序等工作，责任重大，物管费还是要交的。维持物管公司的正常运营对业主和物管双方都有好处。否则电梯即使修好，电梯没有日常的运行开支，还是得停下来……”
江南街道兴学社区主任蒋卫金表示，物业管理属于新生事物，物业公司提供的服务尚不完善和成熟，在此期间或多或少地存在一些问题，因物业管理发生的纠纷也随之产生并呈日益增多的趋势，收费难就是现在很多小区物业面临的普遍难题。一家物管公司如果负责多栋居民楼的服务和管理，少数业主不交物管费，对公司的打击不会太大。而像负责百盛A座这样仅有一栋楼的物管公司，物管费收不上来，公司就无法维持下去。一家运营状况良好的物管公司，原本是能够应付电梯故障这一问题的。两年前，蒋卫金支持和协助了百盛A座业主委员会的成立。她认为，作为业主委员会，应当配合好物管公司向业主收取物业管理费，以保证物管公司能正常运作并为业主服务。同时，业委会也要监督物管公司做好职责范围内的工作。
卢经理表示，自从业主委员会成立之后，物管公司的服务工作基本上是按照业主委员会决议办的，大家的出发点都是为了小区居民着想。目前公司的工作合同已经到期，随时可以撤离。本着一种负责任的态度，所以公司希望把电梯重新开起来之后再离开，也希望新入驻的物业公司能提供更好的服务。
昨天下午，记者再次向卢经理询问“电梯何时才能开起来”。她欣喜地说：“目前已经有超过2/3的业主签了字，资金很快就能批下来。另一方面，物管公司也积极与日立电梯公司协商，日立方面已经同意先开一部电梯缓解压力，并承诺于下周派人上门维修这两部受损电梯。” 本报记者 许健楠 文/摄 |
